房产攻略：如何计算房屋公摊大小？

来源：吉屋网发布时间：2020-06-02 15:16:37

关于房子的公摊面积，总会存在一些疑问，例如说 1.房子的公摊太大。2.公摊面积计算不透明。这些问题都是买房者极为关注的问题。

对于购房者来说一方面希望公摊面积尽可能小，另一方面希望公摊面积的计算能公开、公正、透明，即使公摊面积大点也要买的值得。

关于公摊面积在我国由来已久，虽然此概念是由香港引入，但在2013年，香港正式废除建筑面积计价的销售方式，此后只允许按照使用面积交易房产。在国内，早在2002年，重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。正是这一做法，让重庆获得了“全中国只有重庆的房子是算使用面积”的美誉。

虽然目前在全球只中国大陆在使用公摊面积售房，但我们今天不是讨论该不该使用公摊面积？何时取消公摊面积的问题，我们只讨论公摊面积是如何计算的？公摊面积多少合适？希望能对不怎么透明的公摊面积有所清晰、合理的认识。

人们对公摊面积嗤之以鼻的态度由来已久，但敢怒敢言又能如何，毕竟取消公摊是国家政策层面的问题，于是人们慢慢在容忍中变成了习惯，关键还是在于对于公摊面积作为购房者觉得是稀里糊涂：

A、透明度差

在购房前，置业顾问的说辞或购房合同中不会涉及公摊面积（公摊系数）的准确表达，通常只会抛出模棱两可的说法，诸如：“我们公摊正常，一般在？%左右”，“我们公摊*后会通过测绘部门测量，不会给你多算”，“你通过看样板间，感觉我们公摊大吗，我们公摊在同行做得很小了”。

在购房前没有明确的表述，在购房合同中也没有明确的约定，等交房时一看，“公摊咋这大，怎么超过了30%？”，是的，就是30%，等你明白也许已经晚了，不是在购房时楼盘方不知道公摊多少，而是不便于给你透露罢了。试问哪个楼盘敢在签订合同时明确自己公摊多少？哪个敢把公摊写进购房合同？又为什么不写？

B、容易产生欺诈

“有利可图”是个中性词，但“唯利是图”似乎就不那么好听了，试想如果一栋标准两梯四户33层住宅，如果公摊多算2%，依三四线城市房价差不多200万就捡了，并且这个钱来之太易。我们不能说在以往所有开发商都有此行为，或者说极个别开发商敢于、善于此类操作，何况我们面积测量也有技术层面、操作层面的误差，我们只能说这个公摊太容易出问题，同时我们也希望购房者能多去在口碑好、信誉好的楼盘中选择。

公摊虽然对大部分购房者来说是个糊涂账，但公摊面积并非就是稀里糊涂，公摊面积的测量按照国家《建筑面积计算规范》来计算。

依据《建筑面积计算规范》：

可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2、售房单位自营、自用的房屋;

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

公摊面积的测量对一般购房者来说确实不易，特别购买期房更是不能实地测量，但是我们可以通过户型图来计算套内建筑面积，从而来估算公摊，我们来看几个公式：

公摊系数 = 公摊面积 / 套内建筑面积

公摊系数 = （销售面积 - 套内建筑面积） / 套内建筑面积

得房率 = 套内建筑面积 / 销售面积

套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

销售面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积

同时我们必须注意以下问题：

A、公摊系数+得房率>1，根据以上公式可得，而很多媒体直接用：

公摊系数+得房率=1来计算（已知一项求另一项）是错误的！！！

B、飘窗不算建筑面积，自然也不算公摊面积和套内面积，不过很多开发商把飘窗做成室内，就是所谓的偷面积，但规划上是不算面积的，对开发商来说建筑成本差不多，但多了室内面积就少了飘窗；

C、根据规范，阳台建筑面积只算1/2，不是“赠送”，而是本就如此；

D、内墙全算面积，外墙、公共墙体算一半面积；

E、户型图标注的销售面积是“约”，户型图尺寸都标注有“仅做参考”，因此户型实际套内面积和不动产证上房产面积一般与实际可能有出入；

①两梯四户33层高层，公摊一般在20%-30%左右，据以往经验，十堰普通高层公摊一般达到25%-30%；

②根据十堰规范，架空层不算公摊（有无架空层不影响公摊面积），但架空层入户大堂及电梯、楼梯算公摊；

③影响公摊的主要因素在走廊大小、楼梯间大小、入户大堂等；

④连廊户型公摊一般略高；

⑤一梯两户、两梯两户因为直接电梯入户（没有走廊），因此公摊较低；

⑥有底商的楼栋公摊会略高，底商层数越多公摊越大；

⑦“偷面积”不会影响公摊系数和得房率，目前基本也就飘窗可操作；

⑧大盘公摊一般较小盘低略；

⑨公摊按楼栋计算，各楼栋公摊系数不同，同楼栋公摊系数相同。

⑩公摊与居住舒适性是对立的，公摊大（走廊宽、有架空层、楼梯间大、入户大堂大等）居住舒适性高；

关于公摊系数、公摊面积引发的矛盾关键在于普通购房者无法准确测量、计算，开发商和测绘部门有义务告知公摊系数和公摊面积大小，对公摊有疑问的可去查询。

倘若我们也借鉴国外和重庆的经验，让普通购房者能把钱花的明处，这对开发商和购房者都是公平的，公摊面积还是越早取消越好。